南都訊 見習記者 陳相利　為規范珠海物業服務收費行為，市發改局日前出臺了《珠海市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)及《珠海市住宅物業服務收費政府指導價和物業服務收費參考標準(征求意見稿)》(下稱《標準》)，業主和物管今后可根據新制定的“菜單式”的物業收費細則量身選擇不同價格服務。根據新標準，高層(有電梯)住宅物業服務收費政府指導價最高收費標準為3元/平方米·月，比原標準多出1.8元；多層(無電梯)住宅物業服務收費政府指導價最高收費標準為1.90元/平方米·月，比原標準多出1.35元。 

收費組合

業主和物業公司定收費“菜單”

據了解，之前的《物業服務收費辦法》內容不夠細化，服務質量缺乏量化標準，很難在業主與物業服務企業協商確定收費標準時發揮指導作用，容易造成業主拒交物業服務費等矛盾和糾紛。為此，市發改局擬參照廣州等城市實行“菜單式”收費模式。

根據《標準》，住宅物業服務細分為綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等五項服務，并根據服務內容、要求不同，從高到低再細分為五個服務等級，每個服務等級有量化指標和對應的收費標準。

業主和物業服務企業可根據物業服務內容和對應的收費參考標準，以菜單式組合確定具體收費標準。各項服務可以選擇相同的服務等級進行組合，也可以選擇不同的服務等級進行組合，物業服務費為各項服務收費的總和。從周邊城市的實踐經驗來看，該收費模式可提高物業服務收費透明度，有利于規范物業服務收費行為。

政府指導價

1/2以上業主同意后物管可申請突破

《辦法》指出，物業服務收費根據不同的收費方式和物業性質，分別實行政府指導價和市場調節價。其中，實行包干制的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費，業主大會成立之前實行政府指導價管理；別墅、非住宅、業主大會成立之后或實行市場調節價。而實行酬金制的物業服務收費，實行市場調節價，酬金比例或酬金數額由業主與物業服務企業協商確定。

根據《標準》，珠海住宅物業服務收費政府指導價實行最高收費標準管理。其中高層(有電梯)最高收費標準3元/平方米·月，比原標準多出1.8元；多層(無電梯)最高收費標準1 .90元/平方米·月，比原標準多出1.35元。

 實行政府指導價的物業服務收費，具體收費標準由物業服務企業在政府指導價最高收費標準內與業主協商，經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意后確定，并報區價格主管部門備案。

對于物業服務收費標準超過政府指導價的，經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意后，物業服務企業應當向所在地的區價格主管部門提出申請。區價格主管部門會同區物業管理行政主管部門初步審核后，報市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門核定。

而實行市場調節價的物業服務收費，其收費形式和收費標準由物業服務企業與業主雙方協商確定，并簽訂物業服務合同。

物業收費

 采取包干制或酬金制

 根據《辦法》，業主與物業服務企業可采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

 其中，實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。而實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

 《辦法》規定，物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金收支情況有異議的，物業服務企業應當及時進行說明和解釋。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。